O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) tem ganhado cada vez mais espaço entre os investidores brasileiros. Com a queda da taxa básica de juros, a Selic, e a busca por alternativas de investimento mais rentáveis, os FIIs se tornaram uma opção atrativa para aqueles que buscam diversificar sua carteira e obter rendimentos consistentes.
No entanto, um dos principais desafios enfrentados pelos FIIs é a baixa liquidez no mercado secundário. Isso significa que, muitas vezes, os investidores encontram dificuldades para comprar ou vender suas cotas devido à falta de interessados. Para contornar essa situação, alguns FIIs têm apostado em uma estratégia conhecida como “desdobramento” de cotas.
O desdobramento de cotas é um movimento que visa reduzir o valor unitário das cotas negociadas na Bolsa de Valores brasileira, a B3. Isso significa que, ao invés de uma cota valer, por exemplo, R$ 100,00, ela pode ser dividida em duas cotas de R$ 50,00 cada. Dessa forma, o investimento se torna mais acessível a um maior número de investidores, principalmente aqueles com menor poder aquisitivo.
Além de tornar o investimento mais acessível, o desdobramento de cotas também tem como objetivo fomentar a liquidez no mercado secundário. Com cotas mais baratas, é natural que mais investidores se interessem em adquiri-las, aumentando a demanda e, consequentemente, a liquidez do fundo. Isso é positivo tanto para quem deseja comprar cotas quanto para quem deseja vender, pois facilita a entrada e saída do investimento.
Um exemplo recente de desdobramento de cotas foi realizado pelo FII XP Malls, em julho de 2021. O fundo, que possui 38 ativos imobiliários em sua carteira, dividiu suas cotas em uma proporção de 1 para 8, ou seja, cada cota de R$ 100,00 foi desdobrada em 8 cotas de R$ 12,50 cada. Com isso, o valor da cota passou de R$ 1.000,00 para R$ 100,00, tornando o investimento mais acessível a um maior número de pessoas.
Outro exemplo é o FII Vinci Shopping Centers, que em agosto de 2021 anunciou o desdobramento de suas cotas na proporção de 1 para 10. Com isso, o valor da cota passou de R$ 1.500,00 para R$ 150,00. O fundo possui 13 shopping centers em sua carteira e, segundo o gestor, o desdobramento visa democratizar o acesso ao investimento e aumentar a liquidez do fundo.
É importante ressaltar que o desdobramento de cotas não altera o valor patrimonial do fundo, ou seja, o patrimônio total do fundo permanece o mesmo. A única diferença é que o número de cotas aumenta e o valor unitário diminui. Portanto, os investidores não precisam se preocupar com possíveis perdas ou ganhos com essa operação.
Além de tornar o investimento mais acessível e aumentar a liquidez no mercado secundário, o desdobramento de cotas também pode trazer outros benefícios para os investidores. Com cotas mais baratas, é possível diversificar a carteira com um maior número de fundos, o que pode contribuir para uma maior rentabilidade no longo prazo.
Outro ponto positivo é que, com cotas mais baratas, os investidores podem reinvestir os rendimentos recebidos com maior frequência, aumentando o potencial de crescimento do patrimônio. Além disso, o desdobramento de cotas pode atrair novos investidores, que antes não se sentiam confortáveis em investir em
